Коллегия адвокатов г. Москвы
«Мартиросян и партнёры»
+7 925 517-04-57
Главная » Практика » Право пользования жилым помещением

Право пользования жилым помещением

Право пользования жилым помещением – это прежде всего право в нем проживать. Самое широкое, самостоятельное право пользования у собственника, которое ограничено только законом и необходимостью соблюдать права других граждан. Другие граждане также могут иметь право пользования тем жильем, в котором проживают, но оно всегда будет производным.

         К адвокату по жилищным спорам обратилась М., к которой П. предъявил в суд иск о признании ответчицы утратившей право пользования жилым помещением по адресу ***, выселении и снятии с регистрационного учета. В обоснование П. иска указал, что по договору купли-продажи приобрел у Г. и Ф. спорную квартиру, оплатив её стоимость и зарегистрировав переход права собственности в установленном законом порядке. При оформлении сделки П. был осведомлен о проживающих в квартире лицах, которые согласно условиям договора обязались сняться с регистрационного учета в течение 14 дней со дня его подписания.

         Однако на момент обращения П. в суд М. продолжает проживать в спорном жилом помещении и отказывается сняться с регистрационного учета.

         Интересы ответчика по указанному делу представляла адвокат. По инициативе представителя ответчика был подан встречный иск о сохранении М. права пользования жилым помещением на том основании, что  она обладает правом бессрочного пользования спорной квартирой, как лицо, отказавшееся от приватизации квартиры, без её согласия она была бы невозможна, её права являются производными от прав на жилое помещение членов семьи Г. и Ф., являющихся собственниками.

         Решением районного суда в удовлетворении исковых требований П. к М. отказано.  

         Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам решение суда первой инстанции отменено, принято новое решение, которым исковые требования удовлетворены. М. признана утратившей право пользования спорной квартирой, выселена из нее и снята с регистрационного учета.

         В кассационной жалобе поставлен вопрос об отмене апелляционного определения как незаконного.

         Определением судьи Верховного Суда РФ кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда РФ, которая нашла, что имеются основания для отмены апелляционного определения, в связи с тем,  судом апелляционной инстанции при рассмотрении дела допущены нарушения норм материального права.

         Как установлено судом и следует из материалов дела спорная квартира была предоставлена в 1981г. по ордеру Г. на семью из трех человек, мать и супруга Ф., которые были зарегистрированы в этой квартире по месту жительства. В 1982г. у Г. и Ф. родилась дочь М., которая зарегистрирована в квартире с августа 1982г., с момента рождения, из жилого помещения не выселялись. Мать Г. умерла в июле 1998г.

         На основании договора о безвозмездной передаче квартир в собственность граждан от 13 ноября 2005г. №*** администрация района города передала спорное жилое помещение в порядке приватизации в собственность Г. и Ф. по ½ доли в праве общей долевой собственности на квартиру каждому из них. М. выразила свое нотариально удостоверенное согласие на приватизацию квартиры Г. и Ф. и отказалась от права на приватизацию данного жилого помещения. Право общей долевой собственности Г. и Ф. зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

         П. (покупатель) и Г. с Ф. (продавцы) 7 сентября 2014г. заключили договор купли-продажи спорной квартиры, согласно пункту 3 которого в квартире помимо продавцов зарегистрирована и М. При этом в силу пункта 10 договора продавцы обязались освободить квартиру и передать её по акту приема-передачи в течение 14 дней со дня подписания договора, сняться с регистрационного учета. Лиц, сохраняющих право проживания и пользования жилой площадью после её отчуждения нет.

         Договор купли-продажи жилого помещения зарегистрирован в установленном порядке 1 октября 2014г.    

         Вместе с тем согласно выписке из домовой книги от 10 июня 2015г. в квартире с августа 1982г.  проживает и зарегистрирована по месту жительства М.

         Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований П. в признании М. утратившей право пользования спорной квартирой, выселении и снятии с регистрационного учета, суд первой инстанции исходил из того, что право пользования спорной квартирой прекратилось у  Г.и Ф. в силу закона в связи с отчуждением своих долей П. Суд указал, что М. обладает правом бессрочного пользования спорной квартирой, как лицо, отказавшееся от приватизации квартиры, без согласия которой она была бы невозможна. Поскольку права М., являющейся членом семьи Г. и Ф. , производны от их прав на жилое помещение, суд первой инстанции пришел к выводу о сохранении за М. права пользования спорной квартирой.

         Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и принимая  новое решение, сослался на пункт 10 договора купли-продажи спорной квартиры, в котором указано на отсутствие лиц, сохраняющих право пользования спорной квартирой, и в связи с этим пришел к выводу, что право пользования жилым помещением прекратилось у всех проживающих в ней лиц, в том числе у М., в связи с отчуждением спорной квартиры в силу пункта 2 статьи 292 ГК РФ. Суд апелляционной инстанции исходил так же из того, что к правоотношениям сторон положения статьи 19 Федерального закона от 29 декабря 2004г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» применению не подлежат.

         Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ сочла, что апелляционное определение об отмене решения суда первой инстанции и об отказе в удовлетворении встречных исковых требований М. к П. принято с существенным нарушением норм материального права и не согласилась с ним по следующим основаниям.

         Согласно пункту 2 статьи 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Из буквального толкования указанной нормы следует, что право пользования жилым помещением членом семьи прежнего собственника при переходе права собственности к другому лицу может быть сохранено в случаях, установленных законом.

         В силу части 4 и статьи 31 Жилищного кодекса РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.

         В соответствии со статьей 19 Федерального закона от 29 декабря 2004г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» действие положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим жилым помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.

         Согласно статье 2 Закона РФ от 4 июля 1991г. №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд) на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условичях, предусмотренных данным законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.

         По смыслу приведенных положений закона, поскольку наниматель жилого помещения по договору социального найма и проживающие совместно с ним члены (бывшие члены) его семьи до приватизации данного жилого помещения имеют равные права и обязанности, включая право пользования жилым помещением (части 2 и 4 статьи 69 Жилищного кодекса РФ), то и реализация права на приватизацию жилого помещения поставлена в прямую зависимость от согласия всех лиц, занимающих его по договору социального найма, которое предполагает достижение договоренности о сохранении за теми из них, кто отказался от участия в приватизации, права пользования приватизированным жилым помещением.

         В случае приобретения жилого помещения в порядке приватизации в собственность одного из членов семьи, совместно проживающих в этом жилом помещении, лица, отказавшиеся от участия в его приватизации, но давшие согласие на её осуществление, получают самостоятельное право пользования данным жилым помещением.

         Таким образом, к членам семьи собственника жилого помещения, отказавшиеся от участия в его приватизации, не может быть применен пункт 2 статьи 292 ГК РФ, так как давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы невозможна (статья 2 Закона РФ от 4 июля 1991г. №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»), они исходили из того, что право пользования данным жилым помещением для них будет носить бессрочный характер, и оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу (например, купля-продажа, дарение, мена, рента, наследование).

         Суд апелляционной инстанции не учел, что на момент приватизации спорной квартиры совместно с Г. и Ф. в квартире в качестве члена их семьи проживала М., которая имела равное право пользования этим помещением с лицами, его приватизировавшими и приобрела бессрочное право пользования приватизированным жилым помещением, отказавшись от участия в приватизации. М. могла быть признана утратившей право пользования спорным жилым помещением в случае её добровольного отказа от права пользования данным помещением. Однако указанных обстоятельств по настоящему делу судом не установлено.

         Ссылка суда апелляционной инстанции на пункт 10 договора, содержащий указание на отсутствие лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением, как на основание прекращения у М. права пользования жилым помещением, является несостоятельной, поскольку в силу пункта 3 статьи 308 ГК РФ обязательство, по общему правилу, не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц). М. является лицом, сохраняющим право пользования жилым помещением в силу закона.

         С учетом изложенного Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ решила, что допущенные судом апелляционной инстанции нарушения норм материального права являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов М., в связи с чем апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам подлежит отмене с оставлением в силе решения суда первой инстанции, разрешившего спор в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона.     

         Благодаря профессиональной работе адвоката, юридически верно выработавшего позицию по делу и собравшему доказательства, противоречащие доводам истца, удалось добиться вынесения справедливого решения. В удовлетворении иска было отказано, а требования доверителя во встречном иске признаны подлежащими удовлетворению.